Рынок жилой недвижимости меняется буквально на глазах. Предложение становится все более разнообразным и сегментированным, а покупатель — гораздо более разборчивым, чем пару лет назад. Если раньше его интересовал только район и метраж, то сегодня он начинает оценивать и качество застройки. Эта тенденция пока только обозначилась и еще не играет определяющей роли, как, например, в европейских странах. Однако игнорировать ее уже не получится. Итак, какое городское жилье будет пользоваться спросом в ближайшем будущем? Обратимся к мнению экспертов.
Стоимость содержания квартиры и доступность коммунальных ресурсов в последние годы становятся таким же значимым фактором выбора, как и собственно цена квадратного метра. Многие компании, работающие на рынке жилья, стали включать в свое предложение информацию о размере ежемесячных коммунальных платежей. И это один из признаков времени. От чего же зависит величина расходов на содержание городской квартиры?
«Если мы говорим о недвижимости эконом- и комфорт-класса, то есть о массовой жилищной застройке, то больше всего денег у собственников уходит на платежи за отопление. В средней полосе России они могут составлять половину от всей суммы квартплаты, а, например, на Севере, в Сибири или Приморье — и того больше. Поэтому сегодня при покупке нового жилья люди обращают внимание на его показатели энергоэффективности. В первую очередь они определяются конструкцией предусмотренной проектом дома системы отопления», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», признанного эксперта в области энергосберегающих технологий для жилищного строительства.
Специалист называет несколько основных требований, которым должно соответствовать современное городское многоквартирное жилье:
Наличие оборудования для регулируемой подачи тепла. На тепловом вводе здания установлен автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (ИТП) с погодозависимым регулированием. Он автоматически реагирует на изменение уличной температуры воздуха и на колебания расхода тепла внутри здания, при необходимости уменьшая или увеличивая подачу тепла в дом в режиме реального времени. Настройки теплового пункта выполняются эксплуатирующей организацией по согласованию с советом дома, то есть исходя из предпочтений его жильцов. Это значит, что в здании никогда не будет «перетопов», то есть жители получат комфортный микроклимат и не будут вынуждены оплачивать гигантские счета за отопление.
Балансировка системы отопления. На каждом ее стояке (обычно в подвале) устанавливаются специальные балансировочные клапаны. Они обеспечивают равномерную подачу тепла во все помещения дома. Поэтому никогда не возникает ситуации, когда в одних квартирах — «перетоп», а в других в то же самое время — холодно.
Наличие системы поквартирного учета тепла. Мы все привыкли к счетчикам электроэнергии, воды и газа и знаем, что платить за эти коммунальные ресурсы по счетчикам значительно выгоднее, чем по нормативу. Но оплата за отопление по-прежнему взимается именно по нормативу. Это происходит даже несмотря на то, что закон прямо требует повсеместного введения обязательного поквартирного учета тепла. Обычно коммунальщики ссылаются на невозможность такого учета в домах с вертикальной стояковой разводкой системы отопления, которых в России строится больше всего. Однако на практике это не так. «Существует специальное техническое решение, имеющее российский государственный сертификат и применяемое многими застройщиками на этапе возведения домов, как того требуют законодательство и технические регламенты. На радиаторах отопительной системы в квартирах монтируются специальные измерительные устройства — радиаторные распределители, а вместе с ними — автоматические радиаторные терморегуляторы. Терморегуляторы позволяют жильцам устанавливать в каждой комнате наиболее комфортную для себя температуру воздуха и переводить отопительные приборы на минимальную мощность во время своего отсутствия дома. В результате в квартире создается комфортный для всех ее обитателей микроклимат, а расход тепла существенно снижается. И благодаря наличию системы поквартирного учета это напрямую отражается на ежемесячных платежах за отопление», — объясняет Антон Белов («Данфосс»).
По словам специалиста, если здание соответствует всем перечисленным выше требованиям, то ежемесячные платежи за его отопление будут на 30–50% меньше, чем для соседних зданий, где такие технические решения не реализованы.
В настоящий момент в России запущена энергетическая паспортизация зданий, которым в скором времени будет присваиваться один из нескольких классов энергоэффективности. При этом будут учитываться и перечисленные требования к системам отопления, а их выполнение будет напрямую отражаться на стоимости жилья.
Текущая ситуация на рынке
2016 год показал прирост покупательской активности на первичном рынке жилой недвижимости. Однако анализ говорит о том, что существующий устойчивый спрос мотивирован в первую очередь политикой снижения цен, проводимой всеми застройщиками и девелоперами. Так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках внутри МКАД с 2015 по 2016 год упала более чем на 22%, а минимальная стоимость жилья снизилась почти на 33%. При этом объемы предложения в Москве продолжают бить рекорды.
Что касается прогнозов на конец года, то они все еще остаются туманными, поскольку реальные доходы населения продолжают падать. Будет ли найдено равновесие или снижение продолжится? Ответа на этот вопрос пока нет. Ясно одно: рынок меняется, и продавцы должны научиться предлагать покупателям нечто большее, чем просто квадратные метры.